港铁前身的地铁公司，在香港的发展几近饱和，自从合并九铁后，市场重燃可获分配物业，加上发展内地地铁又有机会可享物业发展权，股价自然受到追捧。
然而，自从近日被地产商声讨港府优惠港铁后，深圳的情况也未许乐观，除三号线问题外，原已达成协议的深圳四号线，深圳方面应允采用物业结合铁路发展的模式似乎也有暗涌。该条铁路上盖原规划会有290万平方米物业发展，但至今仍未见有实际进展，也未开展招标工作，结果会如何，港铁可否分享物业发展权益，仍属未知之数。
港铁05年曾表示拥权
事实上，早于2005年，地铁物业总监何恒光就表示，深地铁四号线二期物业发展权，会于2006年底推出首个项目让发展商参与，模式跟香港相类似，地铁取得土地后，需要向深圳市政府补地价，再而邀请私人发展商参与，双方再按发展模式分红。不过，至今只闻楼梯响，实际项目未见落实。
