在以往有关住宅小区物业管理的纠纷中，业主和业主委员会处于弱势地位的情况并不鲜见，今日起正式实施的《深圳经济特区物业管理条例》，将更加明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用以及物管资金的合理支出。本文列举近日发生的两起案例，解读业主如何依据新条例监督物管资金的合理使用。
福田大厦
财务十年未审计再拖延将受处罚
案例介绍
福田大厦业委会10年来一直要求对物管处进行财务收支审计。政府部门多次调解，但问题一直没解决。有关部门表示，《深圳经济特区物业管理条例》2008年1月1日正式实施，物管处故意拖延不审计的话，他们将按照相关法规进行处罚。
●适用条文
物管条例第九十五条规定，物业服务企业应按季度公布物业服务费收支情况。业委会可委托专业机构对物业服务费和物业专项维修资金的使用进行审计，审计费用从物业服务费中支出。审计报告由业委会在本物业管理区域内公布。
第一百一十八条规定，物业服务企业未按季度公布物业服务费收支情况的，由区主管部门责令改正，并处以五千元罚款；业委会未将审计报告在本物业管理区域内公布的，由区主管部门责令改正，处以直接责任人五千元罚款。
业委会 他们从未审计
“我们刚刚贴了关于换届选举等公告在楼下公告栏里，可是转眼就被人撕了。”福田大厦第二届业委会主任老杨说，他们业委会成立以来，基本上是名存实亡，处于“三无”状态，无办公地点、无实权、无法开展很多工作。
福田大厦位于深南大道上海宾馆对面，1989年完工，由中航设计公司牵头集资建成，后由相关部门成立物管处管理物业，至今已近18年。自1997年担任业委会第二届主任开始，老杨已无数次带领业委会成员整理材料，向市、区物业监管部门反映物管问题，但业委会换了几届，问题还是没解决。业委会副主任老岳介绍，他们曾多次找物管处协商自行选择物管但没达成协议，要求多次开发建设单位向业委会移交有关住宅区的各种资料也未果。他们就要求对大厦物业管理进行财务审计，开过很多次协商会，要求尽快拿出审计方案。
2003年6月一次协商会上已经约定委托深圳岳华会计师事务所进行专项审计，2004年又改为天华会计师事务所，但屡屡出现波折，这项工作直到现在都没有进行。他们相信政府出面协调后，会给他们一个明确说法。
物管处 一直在按政府要求做
记者联系到当时物管处一位白小姐，她表示与福田区街道办、建设局等单位也一直在协商中，他们收到了区建设局等发给他们的加快财务收支审计的函件等，并回复了函件解释情况。
“历史情况很复杂，这栋大厦建成快20年了”，白小姐说，当初大楼是集资建房，他们物管也做了很多事情，换了三部电梯，停车场设备也进行了改善，还装修了大堂等，她说他们正在和业委会沟通，并说他们一直都是同意进行财务审计的，只是一些细节问题没达成协议。物管处认为业委会也有很多问题，业委会早就到换届日期而始终未换届，有些业委会成员还不交物业管理费，而且物管处也未与业委会签订相关合同。
白小姐反复强调，他们一直在按照政府的要求做，他们同意政府部门能够协调一家会计事务所来进行审计。
政府部门 拖延审计将受罚
对于物管处对业委会的异议，福田区建设局物管科相关人员介绍，根据有关法规，在新一届业委会没选举出来之前，原业委会应当履行职责。且对于福田大厦物管账目进行审计的议题是业委会任期内提出的，所以中航公司物管处应配合做好审计工作。该人员说，他们也给中航公司物管处发函要求加快审计，中航公司虽提出未与业主委员会签订物业管理委托合同，但对该小区事实管理已近18年，应遵守相关法律规定，进行审计。
“我们现在也正安排业委会进行换届选举”，福田街道办有关人员介绍，政府一直在协调他们一边审计一边进行业委会换届，两者并行不悖。福田区建设局相关人员也表示，2008年1月1日起正式实施的物管条例明文规定，业委会可要求物管处进行财务收支审计，而物管处故意拖延不办的话，将会按照相关法规进行处罚。
南天一花园
业主依法投票表决授权物管使用基金
案例介绍
福田区南天一花园的业主前天召开业主大会，表决是否授权物管处在该小区2008年公共设施大维修中使用房屋本体维修基金。
●适用条文
物管条例第十四条规定，业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，每平方米计为一票。
第十七条规定，业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。
《深圳经济特区物业管理条例》今日起开始实施，福田区南天一花园的业主前天就开始按该条例规定召开业主大会投票表决通过，准备将房屋本体维修基金用在该小区明年的公共设施大维修中。
前天下午3时，南天一花园的中心广场上热闹非凡，该小区赶在物管条例即将实施之前，针对2008年将启用房屋本体维修基金用来维修小区公共设施一事进行表决。在投票现场，记者随机采访了该小区几位业主，他们很看好投票结果。
该小区业委会范主任告诉记者，早在半月前，该小区中航物业管理处的胡主任就提出想在物管条例于2008年元旦实施之前，按照新条例对启用房屋本体维修基金召开业主大会进行投票表决。
“以前动用房屋本体维修基金只需物管处签字就可以了，现在可不行，得按照物管条例，由业主大会投票表决后决定”，范主任称。该小区总共有1140户业主，在昨天的业主大会投票表决中，业主投票数和折合投票权数均超过半数，因此业主大会会议有效；此次表决，同意票占与会业主总户数、折合投票权数占与会总投票权数，均达九成以上，超过三分之二，表决结果符合法规要求。
据了解，前天的表决结果经过了社区工作站代表、辖区民警、小区法律顾问等相关人员的签名同意。下一步，物管处会启用这笔维修基金，用来安装独立供水系统、进行电梯维修和房屋本体的防水补漏等。
■新闻链接
2008年1月1日开始实施的部分新法规
●中华人民共和国企业所得税法
●中华人民共和国劳动合同法
用人单位与劳动者协商一致，可以订立无固定期限劳动合同。有关内容3年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过6个月。同一用人单位与同一劳动者只能约定一次试用期。
●中华人民共和国就业促进法
●中华人民共和国企业所得税法实施条例
将内外资企业所得税税率合而为一，减轻了内资企业的上缴税率。同时，在企业的工资薪金支出、职工福利费和工会经费等方面，税前扣除的基础扩大，减轻了企业负担。
●全国年节及纪念日放假办法（2007修订）
●职工带薪年休假条例
单位应保证职工享受年假。职工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天；已满10年不满20年的，年休假10天；已满20年的，年休假15天。
●安全生产违法行为行政处罚办法（2007修订）
●基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法
●保险公司养老保险业务管理办法
服务满一年的，企业缴费的10％权益归属给个人，服务满五年的，企业缴费的100％权益归属给个人。
●广东省深圳经济特区物业管理条例
