--物权法条件下的运作
广州天力物业发展有限公司 牛博雁
停车难是广州的现实，随着经济的高速发展，必将成为越来越多城市的管理难题，也日益变成物业公司--尤其是有社会责任感的物业公司的梦魇。
停车难的原因很简单：20年前的房子一般不配套停车位，10年前的房子按5户或更多户配1个车位，这两年的房子配备比例稍高，在市区里超过3：1的也很少。而广州市经济发展迅速，汽车工业又是广州市的发展重点，买得起商品房的人，买车只是迟早的事，在一些高档楼盘或交通不甚便利的楼盘，一家有几台车也很正常，停车位当然日渐匮乏。
身为物业公司，我们管理的各个楼盘都面临停车难的巨大压力。业主开车回来，地下停满了，不让他上地面，不近人情，让他上地面，没买车的业主又有意见。路面停车，不收费不行，物业公司是企业，不可能不计成本地为人民服务，收了费，又总是被人指责赚黑心钱。即使只收了一块钱，也要为宝马奔驰负保管责任，怎一个“难”字了得。
物权法说到底是一部财产法，其主要原则就是区分财产的归属，保护财产所有者的相应权益，并调整基于特定财产而产生的各种关系人之间的关系。随着物权法出台，研究物权法条件下的停车相关问题，对物业管理企业或车场经营企业具有重要的意义。
物权法中与车位相关的规定主要有：
1、 不动产登记相关条款；主要涉及到车位能不能卖的问题，从目前的物权法看，并未统一规定车位能卖或不能卖。在某种意义上，也可以说，只要能拿到预售许可证，车位产权就是合法的。
2、 业主的建筑物区分所有权相关条款；
1） 第七十条：业主“对专有部分以外的共有部分享有共有何共同管理的权利。”
第七十六条：“决定……的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。决定……事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
注意：如果按照物业管理条例的相关规定，物业管理条例中，公共场地使用适用1/2的1/2原则，套在动用公共地方作为停车场的问题上，应有不少于1/4的业主同意，收费标准和收费的使用亦应经过1/4以上的业主同意。但物权法的同意数量要求提高了，须经过总面积且总人数均过半的业主同意。
2） 第七十一条：“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”如果用来处理车位主与车主之间的关系，则应以双方的约定为准则。
3） 第七十三条：“规划区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 可以理解为小区内的规划路和城镇公共绿地属国家所有，使用这些地方改建车场无需经过业主同意，但需要经过国家某种形式的同意，如办理临时占道许可证等。
4） 第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这一条规定可从以下三方面理解：一、原则上，物权法实施后，车位不应再卖给房屋业主以外的其他人。二，车位可以出售、附赠和出租。特别是出租的形式，法定承认了车位主有权获取地租收入，同时车位所有者有权选择出售或不出售，有权选择出租的具体形式，以保障车位业主的财产的收益权。因此，业主或经营者有机会绕过物价对“车辆月保费”的限制。三、如果要利用非国家所有的业主共有的场地停车，是否可以停车，车位的分配办法、具体的管理办法，收益的使用办法应由占全体业主人数1/2以上且专有部分面积占总面积1/2以上的业主同意方可实施。物业公司或车场经营者只是局外人，可以选择介入或不介入。
5） 第七十八条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。可以理解为，按照物权法规定的投票原则通过的事项，对全体业主具有约束力，不论其个人的意见是否支持，都必须服从。
3、 对共有的相关规定。可以这样理解：有产权的车库，由产权人按份共有，利用非国家所有的公共地方停放车辆的停车场由全体业主共同共有。“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”
4、 用益物权的相关规定。“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。” 可以理解为物业公司/停车场经营者一旦受业主所托，经营管理停车场，即享有占有、使用和收益的权利。
综上所述，物权法通过对以前一些界限不清的财产、财产的权利和行使财产权利的办法进行了较为明确的界定，只要我们遵循法律规定的程序和要求去做，经营环境可以说是比现在更好了。例如利用公共地方停放车辆的问题，物业公司不用再自己承担左右为难的困境，只要设计好合适的问卷和操作流程，能不能停，怎么停让业主自己决定吧。如果业主通过了要设立停车场，受委托的经营者完全可以通过合同的形式保护自己经营车场的合法的收益权。
为解决小区内停车难的问题，建议具体的做法和主要原则如下：1、了解业主对车位的需求情况，以让业主可以开车回家为目标，兼顾无车业主与有车业主的需求，以尽量减少对小区整体环境的影响为原则，设计小区内路面停车方案；2、公示停车方案，不同意者限期以书面形式向管理处反馈意见；3、根据反馈意见的数量和问题性质判断是否需要修改方案；4、重新公示或正式实施方案；5、根据占用路面的权属性质（市政规划路或小区内路面）办理相关证照，合法收费。6、有业委会的情况下，可以通过协议方式与业主明确收益的分配方式。
